دانلود پایان نامه ارشد باموضوع ضوابط اجرای حکم بدون صدور اجراییه

حکم تعدیل اجاره بها

 دعوای  تعدیل اجاره بها  زمانی مطرح می شود که مدت اجاره موضوع محل کسب، پیشه یا تجارت منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستأجر از عین مستأجره نیز سه سال تمام گذشته باشد. دراین صورت چنانچه بین موجر و مستأجردر مورد میزان اجاره بهای جدید توافق نشود، هر یک می توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید. در این حالت دادگاه با تعیین کارشناس و جلب نظر او میزان اجاره بهای عادلانه را تعیین خواهد کرد. (ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجراصلاحی ۲/۹/۱۳۵۸: «موجر یا مستأجرمی تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه‌ زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستأجراز عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که تعیین و تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد … .» از آنجایی که در این دعوا فقط میزان اجاره بها تعیین می شود و اگر مورد مطالبه قرار نگیرد، دادگاه حکم به پرداخت مابه التفاوت اجاره بهای فعلی و قبلی نمی دهد، لذا غیرمالی بودن این دعوا که رویه قضایی نیز آن را برگزیده است، موجه تر بنظر می رسد، این دعوا معمولاً در دادگاهی اقامه می شود که عین مستأجره محل کسب یا پیشه یا تجارت در حوزه‌ قضایی آن دادگاه واقع شده است.

احکام تعدیل صادره به استناد مقررات ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر چنان چه فقط تعدیل باشد حکم اعلامی بوده و نیاز به صدور اجراییه ندارد ولی اگر مابه التفاوت نیز مورد صدور حکم باشد اجرای این قسمت از آرا احتیاج به صدور اجراییه دارد.[۱]

گفتار هجدهم:حکم تخلیه اماکن تجاری و مسکونی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶

اجاره قراردادی است که به موجب آن مستاجر در مقابل مالی که به موجر پرداخت می کند ، برای مدت مشخص و معینی (مثلا یک هفته ،یک ماه ،یک سال و ….)از منافع مورد اجاره بهره مند می شود.

اماکنی که برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شده اند حسب مورد ، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود:

۱- محل هایی که تا تاریخ ۲۷/۹/۱۳۶۵ به موجب سند رسمی یا عادی یا توافق شفاهی اجاره داده شده باشند،مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستند.

۲- محل هایی که از تاریخ ۲۷/۹/۱۳۶۵ تا تاریخ ۱/۷/۱۳۷۶ برای کسب  و تجارت  و به موجب سند رسمی اجاره داده شده یاشند و موجر از مستاجر هیچ وجهی به عنوان سرقفلی نگرفته باشد مشمول ماده واحده قانون الحاق یک ماده به  قانون روابط موجرو مستاجر مصوب ۸/۹/۱۳۶۵ هستند.

۳- محل هایی که از تاریخ۱/۷/۱۳۷۶ به بعد به اجاره واگذار شده اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ می باشند.این قانون یکی از قوانینی است که به پیروی از قوانین کشورهای اروپایی و برای رعایت مصلحت مستاجرین تصویب و اجرا شده است.پس از انعقاد اجاره بین موجر و مستاجر و رعایت شرایط صحت معامله پس از انقضای مدت عقد و انحلال عقد اجاره در اماکن تجاری تخلیه مورد اجاره به آسانی اماکن مسکونی نبوده ومستاجر می تواند مورد اجاره را تخلیه نکرده و در صورتی مالک می تواند مورد اجاره را تخلیه نماید که شرایط و مقررات مندرج در قانون  موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ را رعایت نماید و موجبی برای تخلیه داشته باشد یا قرار داد اجاره مطابق با قانون سال۱۳۷۶ تنظیم شده باشد که در صورت اخیر تخلیه اماکن تجاری با سهولت بیشتری اجرا می گردد.مطابق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به  دستور  مقام  قضایی  در  مرجع  قضایی  توسط  ضابطین قوه قضاییه  انجام  خواهد گرفت . اساس  بدعت گذاری در روابط  موجر و مستاجر، در ماده  ۳  به چشم  می خورد ؛ یعنی تخیله ظرف یک هفته پس از  انقضای  مدت  اجاره ، اعم از آن که  ملک  تجاری  باشد یا  مسکونی ، بر خلاف قانون سال ۱۳۵۶  

که انقضای مدت اجاره درقرارداد، موجبی برای تخلیه به حساب نمی آید و ذکر مدت در قرار داد اجاره برای اماکن تجاری ، طبق قانون ۱۳۵۶ صرفا جنبه صوری داشته وبه لحاظ رعایت ماده ۴۶۸ قانون مدنی صورت می گرفت.قانون سال ۱۳۷۶ تخلیه را فقط به لحاظ انقضای مدت، مد نظر قرار داده است .بدیهی است که در موارد دیگر تخلیه ،همچنان که ماده ۱همین قانون پیشنهاد می کند، باید به قانون مدنی مراجعه کرد. مانند تخلیه به علت تعدی و تفریط مستاجر،تخلیه به علت تغییر کاربری مورد اجاره ویا تخلیه به علت عدم تادیه اجاره بها و… می توان به بند«۴» از ماده (۲) آیین نامه قانون فوق در زمینه موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرار داد، مراجعه و استناد کرد.آنچه در بالا ذکر شد، صرفا در مورد اماکن مسکونی صدق می کند.در مورد اماکن تجاری،چنانچه تخلیه به علت انقضای مدت نباشد، با اشکال زیاد و تردید می توان به قانون ۱۳۵۶ مراجعه کرد؛ زیرا این تعارض پیش می آید که پس از صدور حکم تخلیه با استناد به قانون سال ۱۳۵۶ در اماکن تجاری، آیا باید به مستاجره سر قفلی پرداخت کرد یا خیر؟این اشکال از این بابت است که در قانون ۱۳۷۶ چنانچه مستاجره هنگام عقد اجاره، سرقفلی به موجرنداده باشد، هنگام تخلیه نمی تواند مطالبه سرقفلی کند و بر عکس در قانون سال ۱۳۵۶-اعم از آنکه مستاجره در هنگام عقد اجاره به موجرسرقفلی داده باشد یا نداده باشد-بنابر قاعده در هنگام تخلیه ، از موجر سر قفلی می گیرد (مگر مواردی که مستاجر مقصر قلمداد شود.) در ماده ۳ قانون سال ۱۳۵۶ برای تخلیه ارائه داد خواست لازم نیست و تقدیم در خواست ، کافی است . بدیهی است که در خواست یا تقاضای تخلیه در مورد اسناد رسمی به دایره اجرای ثبت ، و در مورد قرارد اد عادی اجاره، به مقام قضایی صالح ارائه می گردد.مقام قضایی صالح (رئیس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه )بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی، دستور تخلیه را صادر خواهند کرد گرچه ماده ۴ آیین نامه مذکور،فقط از رئیس حوزه قضایی نام برده است، ولی به نظر می رسد که در غیاب رئیس حوزه قضایی ،معاون در واقع ،قائم مقام رئیس حوزه است، می تواند دستور تخلیه را صادر نماید.بنابراین می توان گفت صدور حکم تخلیه نیزبر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ از جمله آرائی می باشد که جهت اجرای آن نیاز به صدور اجراییه نمی باشد.و پس از صدور دستور قضایی می بایست ظرف یک هفته صورت گیرد.

۱- شهری،غلامرضاو خزایی، محمد،مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی در مسائل مدنی، جلد ۹،ص ۲۴۳                                                   

سوالات یا اهداف پایان نامه :

اهداف تحقیق:

۱)بررسی ضوابط و بیان آرایی که اجرای آن مستلزم صدور اجراییه نمی باشد.

۲)تشریح مواردی که حکم جنبه اعلامی داشته ولی دارای آثار اجرایی بوده وآثار حقوقی جدیدی را به دنبال دارد.

۳)تحلیل نظریات موجود در خصوص برخی ازآراء محاکم از جمله الزام به تمکین زوجه و حکم حجر سوءظنی که در رابطه با جنبه اعلامی یا تاسیسی بودن آن اختلاف است.

ج)سوالات تحقیق:

۱- آیاحکم انتقال حقوقی­که­قبلا انتقال یافته ،دارای جنبه مالی بوده وآثارآراء اعلامی برآنها بارمی­شود؟

۲- آیا در احکام اجرایی که دارای جنبه مالی نیز می باشند ، جهت ایفای جنبه مالی آنها نیاز به صدور اجراییه در واحد اجرای احکام می باشد؟

۳- آیا در صورت عدم اجرای حکم توسط نهادها و سازمان های دولتی ،زمانی که لازم است احکام قضایی به وسیله آنها اجرا شود ضمانت اجرای ماده ۴ قانون اجرای احکام مدنی شامل آنها می شود؟

 متن فوق بخش هایی از این پایان نامه بود

برای دیدن جزئیات بیشتر ، خرید و دانلود آنی فایل متن کامل با فرمت ورد

می توانید به لینک زیر مراجعه نمایید:

لینک متن کامل پایان نامه رشته حقوق با عنوان : ضوابط و مصادیق اجرای حکم بدون صدور اجراییه  با فرمت ورد